从一房难求到货比三家 青岛房价“万元线”收缩

  距离2014年结束还有70天，楼市也开始步入倒计时。虽然8月份以来，从限购解禁到限贷放松，岛城楼市政策东风频吹。不过对于开发商来说，2014年的楼市并不轻松，接下来的时间他们完成年度目标的时间慢慢的变少。不少开发商开始干净利落地打出“降价”这一大招，楼市形成了一股汹涌的降价潮，也引发了岛城楼市的变化

  “您好，我们是XX楼盘，现在推出了两栋看海小高层，你方便过来看一下？”“我们是新都心一家楼盘，价格在12000元/平方米，周末您能过来吗？”上周，在市北区一家传媒公司工作的秦先生接到了不少看房电话。“最近楼盘推销的电话慢慢的变多，有时一天好几个。”秦先生和记者说，“从去年我就开始看房，感觉现在能选择的房子多了。”秦先生和记者说，去年十月份他和同事一起去合肥路一家楼盘看房，那时候置业顾问很强硬，根本不给预留房子，看好房子就得交定金。“当时同事本想只看房，再去周边几个盘比较一下，最后只能交上定金。”秦先生说，“当时新房很紧俏，根本没得挑，不管户型、楼层、朝向，能买上就不错了。”秦先生打算在李村商圈附近置业，现在他每周都会去看附近的楼盘，但是并不急着出手。“毕竟房子算是一生最大的消费了，现在能挑就多看看。”

  和秦先生一样，记者看出不少市民现在都在货比三家。“今天来了二十多组客户，虽然人多，但是都来比价的。”上周末，新都心一家楼盘的置业顾问说，“有些人都来了好几趟，就是不定房。”记者通过调查了解到，目前岛城楼市的新房库存量处于高位，并且不断有新房入市，这也让市民的选择余地更大。不仅如此，除了周边楼盘比较，还有市民进行版块比较。“我在考虑是在西海岸还是李沧购房。”市民郑先生供职于一家物流公司，本来他手上的钱只能在西海岸选择，但是随着楼市降价潮的蔓延，他开始将目光投向李沧。“在心理上，李沧毕竟和市区更近。现在价格也合适。”上周末，郑先生就在李沧分别看了三个楼盘，不过他同样没出手，他说“西海岸的房子能看海，回去还得再比比。”

  在楼市限购限贷政策不断松绑的同时，各家楼盘也纷纷选择低价跑量。分析的人表示，今年前三季度楼盘的销售情况可以用平淡形容，因此年底前很多企业希望借助政策东风完成销售业绩。上周末两天，为了赶上“银十”末班车，不少开发商选择开盘，其中有市北区正商红枫谷，李沧区的越秀星汇蓝湾，城阳区的鲁商泰晤士小镇、领秀珊瑚湾，以及黄岛区的深港城、盛世华章、隆海碧海云天。不仅如此，记者看出降价已经成了开发商的潮流，不过，对于新开盘的项目来说，打出“低价”牌丝毫没有压力，而对老项目来说，加推往往是一种无奈。

  和去年新盘价格互相攀高不一样，今年的纯新盘价格都要低于周边项目。像纯新盘秀兰禧悦山就打出了8500元/平方米的价格，而周边一项目的价位则是12000元/平方米；纯新盘万科紫台的价格也同样是10666元/平方米起价，而周边项目的价位多是在12000元/平方米以上。业内的人表示，新盘在价格定位方面无压力，可以轻松打低价，而老盘定位需要顾虑更多。

  “去年行情好，老盘操作起来也容易，开盘热卖加推提价基本是常规套路。”市北一家楼盘的营销经理和记者说，“尤其是口碑好的楼盘，一般受关注，一加推就是涨价也能快速消化掉。”但是今年，加推楼盘却成了“烫手山芋”。“涨价根本不可能，降价会造成前期购房者。”记者看出，不少楼盘加推都是采取悄悄的方式。

  中国指数研究院发布的全国百城房价多个方面数据显示，青岛房价自今年5月起至今长期处在下跌状态。截止到9月底，青岛住宅均价定格在9433元/平方米。与此同时，岛城房价“万元线”也是不断收缩。作为岛城楼市的一条重要标志线，“万元线”从六年前萌生，就不断北上，最终在2013年基本覆盖李沧。

  业内人士认为，“万元线”也是刚需购房的一条杠杠，正是追随着万元线不少刚需的置业需求不断向北，一路来到李沧，使得李沧有“刚需集中营”的称号。不过今年，“万元线”不但北上乏力，而且慢慢的开始在李沧开始回缩。多个方面数据显示，第三季度住宅成交均价为9550元/平方米，环比下跌2.2%。其中市区中李沧跌幅最大，第三季度住宅成交均价为10770元/平方米，环比第二季度11157元/平方米下跌3.5%，较第一季度的11327元/平方米下跌5%。记者通过调查了解到，不少楼盘的价格早已低于均价。像保利茉莉公馆在8月开盘，就打出8518元/平方米的抄底价，伟东幸福之城新开的4.2期均价8800元/平方米。

  在楼市降价潮中，李沧更是走在前列，而其他板块的定位也悄然发生了变化。在去年，新都心板块的楼盘均价普遍在14000元/平方米左右，被认为是面向刚改需求，如今新都心则更多地关注刚需。早在7月底，万科就打出了 “万科城12345元/平方米起价”和“总价108万精装入住新都心”，新都心苑项目也在下半年开始不遗余力地宣传“79万抢住新都心商圈”，紧接着保利叶公馆也打出 “首付11.5万”“送储藏室送车位”。而万科紫台更是将起价定在10666元/平方米，使得新都心成为和李沧争夺刚需的劲敌。从位置上来看，市北区更接近主城区，显然对于购房者来说，市北区更受青睐，而“万元线”回缩无疑是一个在此定居的好机会。

  降价潮下，低价跑量慢慢的变成了不少开发商的最后手段。虽然市场上仍然很热闹，但更多的是开发商的 “独角戏”。记者发现，多数购房者仍然是选择观望。多个方面数据显示，自2012年4月以来，全国商品房库存连续29个月保持上涨。与最低点时相比，最近两年多全国商品房整体库存上涨86.4%。有消息称，监管层经过今年以来的多轮调研，也已对总体市场做出了“供大于求”的判断。有业内的人表示，虽然当下政策东风频吹，但是每家开发商仍都在努力“去库存”，但是能否调动购房者的积极性，关键是限贷政策的落实程度。中原地产首席分析师张大伟表示，对目前的市场来说，信贷政策松绑起码能增加30%的购房人群，效果相当于限购松绑影响的5倍以上。但他同时指出，由于银行并未推出落实细则，市场具体的反弹幅度仍取决于信贷额度及优惠力度的变化。

  最近，市房地产交易中心发布《近期房地产市场形势有关情况的报告》，有关建议中就有一条是 “加大房地产信贷支持力度”。现阶段，房地产信贷政策已成为市场调控的关键。作为资金密集型行业，建议协调国家金融主管部门，在合理评估市场风险的基础上，加大对自住改善型住房需求贷款首付比例、利率的扶持力度，要求金融部门及时审批合格贷款，加快资金流转速度。择机择时对现行“限贷”政策进行适当调整。同时建议，协调加大地方房地产信贷政策调整的自主空间和灵活性。

  9月30日，“央行新政”出台，其中有一条“贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定”，被不少购房者解读为房贷七折利率或出江湖。如今，距离“央行新政”出台已经三个多星期，也已经有中国建设银行、中国银行和招商银行先后表态执行房贷新政。不过记者走访银行发现，不仅多数银行仍在等待新政落地的通知，房贷利率多数仍然是基准利率，大多数银行在贷款利率方面表态十分谨慎。

  “要是能实行七折利率，那商业贷款和公积金贷款就差不了多少，我肯定出手买房。”市民匡先生表示，虽然看好房，但是因为等贷迟迟未出手。的确，当下五年以上贷款的基准利率为6.55%，如果打七折则是4.585%，而同期的公积金利率则为4.5%。正是如此，很多市民都非常期待七折利率再次出现。

  不过记者看出，目前除了青岛银行实施九折利率，青岛农商行对优质客户实行九折利率，岛城多数银行的首套房贷利率仍然是基准利率。“市民所期待的七折利率估计很难出现。”有业内的人表示，因为房贷不是银行的核心业务，并且实行七折利率也可能赔钱，因此银行实行房贷七折利率的积极性并不高。并且对于房贷利率打折的客户也往往要求比较高。甚至有人说，未来能实现房贷九折已经算是重大利好。